Сектор индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в России стоит на пороге серьезного кризиса. Эксперты отрасли прогнозируют, что в ближайшие 12 месяцев объемы возведения частных домов могут уменьшиться на одну треть. Этот тревожный прогноз обусловлен целым рядом факторов, от изменения правил финансирования до нехватки квалифицированных строителей. Давайте подробно рассмотрим, какие процессы происходят в этом сегменте строительной индустрии и к каким последствиям это может привести.
Завершение эры доступной ипотеки
Одним из ключевых катализаторов надвигающегося кризиса стало резкое удорожание ипотечных займов. Вячеслав Трапезников, возглавляющий Гильдию строителей Урала, отмечает, что с начала июля прекратила действие программа ипотеки с государственной поддержкой, на которую рассчитывало множество застройщиков.
«Девелоперы надеялись частично компенсировать падение спроса за счет семейной ипотеки, однако уже к сентябрю Сбербанк исчерпал лимиты по этой программе. Центральный банк пока никак не комментирует сложившуюся ситуацию», — поделился Трапезников.
По его словам, процентные ставки по рыночной ипотеке в настоящее время находятся на запретительно высоком уровне. Более того, Центробанк планирует ввести новый ипотечный стандарт, который наложит запрет на субсидирование ипотеки путем повышения цены со стороны застройщиков и сделает нелегальными схемы с нулевым первоначальным взносом.
«Создается впечатление, что строительной отрасли не оставляют даже минимальных шансов на выживание», — высказал свое мнение эксперт.
Действительно, после нескольких лет рекордного роста, подпитываемого доступными ипотечными кредитами, рынок ИЖС столкнулся с резким охлаждением потребительского интереса. Попытки застройщиков удержать клиентов с помощью программ рассрочки выглядят рискованно — если период высоких процентных ставок затянется, а цены на недвижимость начнут снижаться, велика вероятность того, что покупатели будут массово отказываться от открытых рассрочек.
Новая реальность: эскроу-счета в секторе ИЖС
Еще одним серьезным ударом по рынку стало распространение системы эскроу-счетов на сегмент индивидуального жилищного строительства. Александр Дубовенко, основатель компании GoodWood, поясняет, что эта реформа, призванная упорядочить рынок загородного строительства, на практике может привести к его значительному сокращению.
«Согласно оптимистичным прогнозам, объемы рынка сократятся вдвое. Пессимистичные сценарии предполагают падение в четыре раза», — отметил Дубовенко.
Суть проблемы в том, что большинство компаний, работающих в сфере ИЖС — это небольшие строительные фирмы, которые не готовы функционировать по сложной схеме с участием крупнейших банков страны. В результате на рынке может остаться лишь ограниченное число крупных столичных игроков.
Денис Жалнин, генеральный директор федерального комбината стеновых материалов «Винзер», подчеркивает, что для сектора ИЖС в текущих условиях высокой ключевой ставки переход на эскроу-счета окажется гораздо более болезненным, чем это было в сфере многоквартирного строительства.
«Когда многоквартирное строительство переходило на эскроу-счета, этот процесс поддерживала введенная в период пандемии льготная ипотека с господдержкой. В случае с ИЖС, наоборот, переход совпал с периодом дорогих кредитных ресурсов, что может привести к существенному замедлению темпов строительства частных домов и снижению их доступности как минимум в краткосрочной перспективе», — пояснил эксперт.
Дефицит рабочей силы и удорожание земельных участков
Помимо финансовых факторов, на рынок ИЖС оказывают давление и другие проблемы. В частности, остро ощущается нехватка квалифицированных строителей, что характерно для всей строительной отрасли в целом.
Интересно отметить, что на фоне этой тенденции растет популярность металлокаркасного домостроения. Как отмечалось на форуме 100+ TechnoBuild, возведение домов на металлическом каркасе требует значительно меньше рабочих рук, что особенно актуально в условиях кадрового дефицита. Однако пока доля такого строительства в России относительно невелика — около 10-15% от общего объема.
Еще одна серьезная проблема — стремительный рост стоимости земельных участков под ИЖС. Денис Жалнин отмечает, что высокая инвестиционная привлекательность земель вблизи крупных городов привела к тому, что они несколько лет подряд перепродавались различными инвесторами, каждый из которых закладывал свою норму прибыли.
«В результате цены на наиболее привлекательные земельные участки сравнялись со стоимостью готовых домов 4-5 лет назад», — подчеркнул эксперт.
Все эти факторы в совокупности и приводят к тому, что аналитики прогнозируют падение объемов строительства частных домов как минимум на треть в ближайший год.
Будущее рынка: прогнозы и перспективы развития
Несмотря на пессимистичные прогнозы, полного краха рынка ИЖС эксперты все же не ожидают. Скорее всего, мы станем свидетелями его глубокой трансформации.
Во-первых, ожидается уход с рынка значительной части мелких игроков, не готовых работать по новым правилам. Их место займут крупные девелоперы, способные предложить более качественный, но и более дорогостоящий продукт.
Во-вторых, вероятен рост популярности инновационных технологий строительства, требующих меньше человеческих ресурсов — в частности, того же металлокаркасного домостроения. Эта тенденция может привести к появлению новых лидеров рынка, специализирующихся на высокотехнологичных методах строительства.
В-третьих, из-за удорожания земли и строительства в целом может измениться сама концепция загородного дома в массовом сегменте. Вместо просторных коттеджей на обширных участках мы можем увидеть рост спроса на компактные дома в организованных поселках с развитой инфраструктурой. Это может привести к появлению новых форматов загородной недвижимости, более доступных для широкого круга покупателей.
Кроме того, не исключено, что государство предпримет дополнительные меры для поддержки сектора ИЖС. Ведь падение объемов строительства частных домов неизбежно отразится на общих показателях ввода жилья в стране, что может поставить под угрозу выполнение национальных целей в жилищной сфере.
Интересно отметить, что кризис в секторе ИЖС может оказать влияние и на рынок городской недвижимости. Если строительство частных домов станет менее доступным, это может привести к росту спроса на квартиры в многоквартирных домах, особенно в проектах с низкой плотностью застройки и большим количеством зеленых зон.
Еще одним возможным следствием текущей ситуации может стать развитие рынка арендного жилья в пригородах. Если покупка собственного дома окажется недоступной для многих семей, они могут обратить внимание на долгосрочную аренду загородных домов. Это, в свою очередь, может стимулировать появление новых игроков на рынке — компаний, специализирующихся на строительстве и управлении арендным жильем за городом.
В любом случае, рынок индивидуального жилищного строительства ожидают непростые времена и серьезные изменения. То, каким он выйдет из этого кризиса, во многом определит облик российских пригородов и качество жизни миллионов людей на долгие годы вперед. Участникам рынка придется проявить максимум гибкости и инновационности, чтобы адаптироваться к новым реалиям и найти свое место в изменившихся условиях.
