Запретят ли магазины в СНТ? Разбираем новый закон о садоводстве

Недавно мы уже рассказывали о принятом Федеральном законе №353-ФЗ, который якобы запрещает коммерческую деятельность в садоводческих некоммерческих товариществах с 1 сентября 2025 года. Однако наибольшую озабоченность у дачников вызывает вопрос о судьбе магазинов, расположенных на территории СНТ. Действительно ли новый закон закроет все торговые точки в садоводствах, или ситуация не так критична?

Что на самом деле изменил новый закон

Федеральный закон №353-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» вносит поправки в базовый закон №217-ФЗ от 2017 года, регулирующий садоводческую деятельность.

Анализируя текст закона, эксперты приходят к выводу, что никаких кардинальных новшеств в части ведения бизнеса документ не содержит. Как отмечает руководитель юридической приемной Московского союза садоводов Ваге Рыбченко:

«Запрет на бизнес на садовых участках существует уже пару десятков лет, хотя и в другом виде. Сейчас эту формулировку немного редактируют, но по сути ничего не меняется.»

Ключевое изменение касается уточнения терминологии и приведения к единому знаменателю различных формулировок в нормативных актах. В законе появляется четкая формулировка «ведение садоводства и огородничества для собственных нужд», но это не создает новых ограничений для уже существующего бизнеса.

Руководитель юридического департамента Союза садоводов России Динара Хакимова подчеркивает:

«Любое осуществление предпринимательской деятельности на земельных участках уже строго регламентировано их целевым назначением.»

В Росреестре официально заявили, что закон №353-ФЗ не предусматривает изменения правового режима садовых участков:

«Возможность использования садовых земельных участков для осуществления предпринимательской деятельности законом № 217-ФЗ не предусмотрена и не была предусмотрена до принятия закона № 353-ФЗ.»

Правовая основа работы магазинов в СНТ

Возможность ведения коммерческой деятельности в садоводческих товариществах определяется не положениями закона о садоводстве, а совокупностью других нормативных актов:

• правила землепользования и застройки — основной документ, определяющий разрешенные виды использования территории
• градостроительные регламенты — устанавливают параметры разрешенного строительства и деятельности
• виды разрешенного использования земельных участков — указываются в ЕГРН и определяют возможности коммерческого использования
• решения общего собрания членов СНТ — могут разрешать использование земельных участков общего назначения для торговли

Председатель Московского союза садоводов Андрей Туманов отмечает реальное положение дел:

«В настоящий момент в садоводческих товариществах живут чаще всего по понятиям и по добрососедству: если ваш сосед на вас не жалуется, вы можете делать все что угодно.»

Однако именно эта неопределенность создает скользкую ситуацию для владельцев торговых точек. С одной стороны, многие магазины функционируют без серьезных правовых проблем, с другой — формальное соответствие требованиям законодательства зачастую отсутствует.

Статус существующих магазинов и перспективы развития

Для магазинов, уже функционирующих в СНТ, новый закон не несет непосредственной угрозы. Динара Хакимова поясняет:

«Если бизнес уже сейчас на территории СНТ легализован, то ничего в его отношении и не поменяется.»

Однако собственникам торговых точек настоятельно рекомендуется проверить документы на соответствие требованиям законодательства, особенно в свете изменений, внесенных законом №353-ФЗ. Основные критерии легальности:

• соответствие вида разрешенного использования земельного участка коммерческой деятельности
• наличие необходимых разрешений и лицензий
• соблюдение санитарно-эпидемиологических требований
• согласование с правлением СНТ (при размещении на участках общего назначения)

В Росреестре подтверждают, что территориальные органы могут проводить земельный надзор по заявлениям граждан, но это касается незаконно размещенного бизнеса, а не всех магазинов подряд:

«Если кто-то разместил свой бизнес в СНТ, сотрудники выезжают, составляют акт и обращаются в суд.»

Важно понимать, что ситуация действительно скользкая: формально многие магазины могут не соответствовать всем требованиям, но при этом они необходимы жителям СНТ и не вызывают нареканий. Закрыть магазинчик в садоводческом товариществе, как отмечает Андрей Туманов, «не так-то просто: это неизбежно повлечет за собой возмущение членов СНТ, которым зачастую очень важно, чтобы эта торговая точка здесь была».

Новые возможности для торговли в рамках закона

Интересно, что новый закон фактически расширяет возможности для торговой деятельности в СНТ, прописывая легальные механизмы организации торговли. Согласно измененной статье 24 закона №217-ФЗ, допускается:

Использование земельных участков общего назначения для реализации сельхозпродукции:

• продажа выращенной гражданами сельскохозяйственной продукции
• возведение некапитальных строений и нестационарных торговых объектов
• соблюдение ветеринарных норм и санитарно-эпидемиологических правил

Предоставление торговых и иных услуг:

• реализация товаров для нужд садоводов и огородников
• проведение работ и оказание услуг для жителей СНТ
• размещение некапитальных строений для этих целей

Эти изменения требуют решения общего собрания членов товарищества, но создают правовую основу для развития торговой инфраструктуры.

Как отмечает декан факультета права НИУ ВШЭ Вадим Виноградов:

«Возможность ведения коммерческой деятельности на территории садовых некоммерческих товариществ зависит от правил землепользования и застройки, действующих на их территории.»

Депутат Госдумы Никита Чаплин приводит статистику масштабов проблемы:

«По нашим оценкам, около 15–20% участков в Подмосковье использовались для коммерции — от сдачи в аренду до мини-производств.»

При этом он подчеркивает, что запрет касается в первую очередь объектов, создающих неудобства для соседей — мини-отелей, автосервисов, складов с круглосуточным движением фур, а не обычных магазинов.

Практические рекомендации и правовые риски

Владельцам торговых точек в СНТ эксперты рекомендуют предпринять следующие шаги:

Проверка документов:

• изучить вид разрешенного использования земельного участка в ЕГРН
• убедиться в наличии всех необходимых разрешений
• проверить соответствие градостроительным регламентам территории
• сопоставить существующие разрешения с изменениями в законе №217-ФЗ

Легализация деятельности:

• оформить изменение вида разрешенного использования при необходимости
• получить согласование общего собрания СНТ на использование участков общего назначения
• привести в соответствие санитарные и пожарные требования
• воспользоваться новыми возможностями, предусмотренными законом

Учитывая скользкость ситуации и множество нюансов в каждом конкретном случае, настоятельно рекомендуется заранее проконсультироваться с профильными юристами, специализирующимися на земельном праве и законодательстве о садоводстве. Каждая ситуация уникальна и требует индивидуального анализа.

В случае если магазин расположен на участке, не предназначенном для коммерческой деятельности, возможны варианты решения проблемы. Оксана Васильева, доцент Финансового университета, предлагает:

«Садоводам-предпринимателям реорганизовать СНТ в потребительский кооператив: эта форма прямо допускает ведение совместной производственной и хозяйственной деятельности на законных основаниях.»

Альтернативным решением может стать изменение вида разрешенного использования земельных участков или перевод магазина на участки общего назначения с соответствующим решением общего собрания.

Важно отметить, что ситуация действительно находится в правовой «серой зоне». С одной стороны, многие садовые товарищества нуждаются в торговой инфраструктуре, особенно те, которые находятся далеко от города. С другой стороны, формальное соблюдение всех требований законодательства зачастую затруднено из-за сложности процедур и неоднозначности толкования норм.

Поэтому основывайтесь на существующих разрешениях, но обязательно сравнивайте их с новыми требованиями закона и при малейших сомнениях обращайтесь за профессиональной юридической помощью. Превентивные меры по легализации деятельности гораздо менее затратны, чем решение проблем в судебном порядке.

Таким образом, новый закон №353-ФЗ не запрещает магазины в СНТ категорически, но требует приведения их деятельности в соответствие с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Ситуация действительно скользкая и требует внимательного анализа каждого конкретного случая, но паниковать не стоит — главное системно подойти к вопросу легализации торговой деятельности, используя как существующие разрешения, так и новые возможности, которые предоставляет измененный закон.