Сокращение спроса на загородную недвижимость в России: причины и последствия

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) в России столкнулось с серьезными вызовами. После отмены льготной ипотеки под 8% годовых и введения эскроу-счетов для подрядчиков спрос на частные дома резко сократился. Если верить данным госкомпании «Дом.РФ», в сентябре 2024 года россияне оформили лишь 3,6 тысячи ипотечных кредитов на сумму 40 млрд рублей для строительства домов. Это на 73% меньше по количеству и на 33% меньше по объему, чем годом ранее.

Сбербанк также подтвердил резкий обвал покупательской активности в сегменте ИЖС после завершения льготных ипотечных программ. Аналитики зафиксировали пятикратное падение числа выданных кредитов в июле-сентябре 2024 года в сравнении с аналогичным периодом 2023-го. Похожую динамику спроса наблюдают и сами участники рынка. Максим Назаренко, гендиректор ГК «ИЖС.РФ», отметил троекратное снижение количества клиентов, желающих построить собственный дом.

«Число заказчиков, планировавших начать стройку в разгар сезона — в июле-августе — упало в два раза. По нашим прогнозам, ввод ИЖС в целом по стране сократится на 15% к прошлому году», — сообщил эксперт.

Причины падения интереса к частному домостроению

По мнению специалистов, ключевыми факторами, повлиявшими на резкое охлаждение спроса в сегменте ИЖС, стали:

1. Прекращение программы льготной ипотеки под 8%. Именно она была драйвером роста рынка в 2023-2024 гг. По оценкам «Дом.РФ», в первой половине 2024 года на эту программу приходилось около 60% всей выдачи кредитов на ИЖС.
2. Переход на эскроу-счета. С 1 июля 2024 года получить кредит по семейной ипотеке можно только если подрядчик использует эскроу-счета. Из-за этого количество строительных фирм, готовых работать по новым правилам, заметно сократилось. Сервис «Домклик» зафиксировал снижение числа активных подрядчиков с 3,5 тысяч до 900 всего за несколько месяцев.
3. Высокая ключевая ставка и привлекательные проценты по вкладам. Многие потенциальные клиенты предпочитают не вкладываться в недвижимость, а размещать свободные средства на банковских депозитах под 18-19% годовых. «Сейчас люди понимают, что гораздо выгоднее отнести деньги в банк. К тому же они постоянно слышат о снижении цен на строительство домов», — прокомментировал Александр Кальсин, руководитель компании «АПС ДСК».
4. Ужесточение требований к заемщикам. Речь о повышенных значениях показателей долговой нагрузки и минимального первоначального взноса по ипотеке. В сочетании с высокими рыночными ставками (в среднем 23% на ИЖС) эти меры сделали кредиты недоступными для большинства потенциальных покупателей. У ряда застройщиков доля ипотечных сделок и вовсе упала до нуля.

Как обвал спроса отразился на рынке ИЖС

Резкий спад количества сделок с частными домами уже привел к ощутимым последствиям для индустрии:

• Многим строительным компаниям пришлось пойти на сокращение числа проектов и увольнение сотрудников. В отдельных случаях штат уменьшился наполовину.
• В июле-августе объем продаж участков с подрядом и собственно услуг подряда в экономичном и комфорт-сегментах снизился на 75-77%.
• Росстат в августе-сентябре 2024 года впервые за продолжительное время зарегистрировал падение ввода индивидуального жилья — на 8,8% и 4,4% соответственно к тем же месяцам прошлого года.
• Средний бюджет постройки дома сохранился на январском уровне (порядка 7,6 млн руб.), однако площадь, которую можно получить за эти деньги, из-за удорожания стройматериалов и дефицита рабочей силы уменьшилась со 130 до 117 «квадратов». Данное явление получило у экспертов название «шринкфляция».

Перспективы восстановления рынка частного домостроения

Невзирая на непростую ситуацию, большинство представителей отрасли смотрит в будущее с оптимизмом и ожидает оживления спроса на ИЖС уже в 2025 году. Аналитики «Дом.РФ» полагают, что процесс адаптации рынка к новым реалиям должен завершиться во 2-м квартале, чему поспособствует в том числе вступление в силу закона об эскроу-счетах и освобождение подрядчиков от бремени НДС.

Федерация ИЖС, в свою очередь, ведет совместную работу с Минстроем по внедрению механизма эскроу в сферу малоэтажного строительства. Ожидается, что эти меры позволят сделать рынок более прозрачным, цивилизованным и интересным в глазах потенциальных покупателей.

Что же касается тех, кто планирует обзавестись собственным домом, то профессионалы советуют набраться терпения и подождать стабилизации рынка в следующем году.

«Я рекомендую клиентам внимательно изучить предложения компаний, располагающих земельными участками, и войти в стройку в 2025 году, когда рынок окончательно адаптируется к новым условиям», — поделился рекомендациями Максим Назаренко из ГК «ИЖС.РФ».

А вот Александр Кальсин («АПС ДСК») уверен, что сейчас — самое подходящее время для того, чтобы купить участок или дом. Он ожидает, что рынок достигнет дна в ближайшие месяцы и перейдет к росту в мае-июне 2025 года.

Таким образом, индустрия ИЖС, несмотря на непростой период, имеет неплохие перспективы восстановления в среднесрочной перспективе. Главное, чтобы государство продолжало поддерживать отрасль, а сами участники рынка оперативно подстроились под новые правила игры. В этом случае уже в 2025 году россияне вновь начнут активно интересоваться покупкой и строительством частных домов.