Банк России в очередной раз повысил ключевую ставку — теперь она составляет рекордные 21%. Это серьезное испытание как для застройщиков, так и для покупателей недвижимости. Разберемся, как участники рынка приспосабливаются к новым условиям и чего ждать в ближайшем будущем.
Финансовый шторм: кредиты дорожают, проекты замораживаются
Повышение ключевой ставки уже привело к заметному удорожанию проектного финансирования для застройщиков. По данным экспертов IBC Real Estate, ставки для девелоперов сейчас находятся на уровне «ключевая ставка плюс 6-7% годовых», тогда как год-два назад этот показатель составлял «ключевая ставка плюс 3-4%». Бридж-кредиты, используемые для покупки земельных участков, стали еще дороже — «ключевая ставка плюс 9%» против прежних «ключевая ставка плюс 5-6%».
«С ростом ключевой ставки стоимость проектного финансирования за последние несколько лет подорожала более чем в два раза», — отмечает инвестиционный директор Coldy Юлия Щедрина. По ее словам, ставки по бридж-кредитам сейчас колеблются в интервале 25-26% годовых.
Неудивительно, что в такой ситуации девелоперы начинают пересматривать свои планы. В ВТБ отмечают снижение спроса на кредитные средства со стороны застройщиков для реализации новых проектов на протяжении всего 2024 года, причем во втором полугодии эта тенденция усилилась.
Покупатели ищут альтернативы
Рост ставок серьезно повлиял и на поведение покупателей. После отмены льготной ипотеки и изменения условий по другим льготным программам объем ипотечных выдач заметно сократился. По оценкам АКРА, снижение ипотечных выдач на первичную недвижимость в 2024 году может составить около 25%, а остальная ипотека сократится на 40%.
Другая тенденция — уход потенциальных покупателей в депозиты. При текущих высоких ставках многие предпочитают временно разместить средства на банковских вкладах, отложив покупку недвижимости на более благоприятный период.
Риски и перспективы
Эксперты предупреждают о возможных рисках текущей ситуации. Руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко отмечает, что длительный период дорогой ипотеки может привести к тому, что пузырь на рынке жилья не сдуется постепенно, а лопнет быстро и болезненно.
Особое беспокойство вызывают популярные схемы с отложенными платежами. Если период высоких ставок затянется, многие покупатели, рассчитывавшие на перекредитование по более низким ставкам через год-два, могут оказаться не в состоянии выполнить свои обязательства.
При этом глава ЦБ Эльвира Набиуллина настроена оптимистично, отмечая, что прибыль в строительной отрасли в 2023 году в пять раз превысила показатели 2019 года. По ее мнению, застройщики накопили достаточный запас прочности и способны адаптироваться к новым условиям.
Что дальше?
Аналитики ожидают, что наибольший эффект от сокращения запуска новых проектов проявится в 2025 году. «Застройщики будут концентрироваться в первую очередь на тех проектах, по которым уже проведена предпроектная работа и взяты бридж-кредиты, чем на проектировании новых объектов», — прогнозирует глава аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг.
Эксперты также ожидают изменений в самом продукте. «Российские застройщики будут вынуждены снижать издержки и выводить на рынок меньший объем предложений с более упрощенными планировками и инженерными решениями», — отмечает президент инвестиционной платформы «ИнвойсКафе» Геннадий Фофанов.
Что касается цен, то, по мнению главы аналитического центра «Дом.РФ», они в ближайшие годы в номинальном выражении будут расти, не превышая темпы инфляции, а в реальном выражении могут даже снижаться. Однако встречаются и иные мнения, основанные на опыте обрушения “пузырей” недвижимости, в частности, на американском рынке, когда цены на недвижимость снижались кратно. Так что окончательно здесь все на свои места расставит лишь время.
