Банк России в очередной раз повысил ключевую ставку — теперь она составляет рекордные 21%. Это серьезное испытание как для застройщиков, так и для покупателей недвижимости. Разберемся, как участники рынка приспосабливаются к новым условиям и чего ждать в ближайшем будущем.
Финансовый шторм: кредиты дорожают, проекты замораживаются
Повышение ключевой ставки уже привело к заметному удорожанию проектного финансирования для застройщиков. По данным экспертов IBC Real Estate, ставки для девелоперов сейчас находятся на уровне «ключевая ставка плюс 6-7% годовых», тогда как год-два назад этот показатель составлял «ключевая ставка плюс 3-4%». Бридж-кредиты, используемые для покупки земельных участков, стали еще дороже — «ключевая ставка плюс 9%» против прежних «ключевая ставка плюс 5-6%».
«С ростом ключевой ставки стоимость проектного финансирования за последние несколько лет подорожала более чем в два раза», — отмечает инвестиционный директор Coldy Юлия Щедрина. По ее словам, ставки по бридж-кредитам сейчас колеблются в интервале 25-26% годовых.
Неудивительно, что в такой ситуации девелоперы начинают пересматривать свои планы. В ВТБ отмечают снижение спроса на кредитные средства со стороны застройщиков для реализации новых проектов на протяжении всего 2024 года, причем во втором полугодии эта тенденция усилилась.
Покупатели ищут альтернативы
Рост ставок серьезно повлиял и на поведение покупателей. После отмены льготной ипотеки и изменения условий по другим льготным программам объем ипотечных выдач заметно сократился. По оценкам АКРА, снижение ипотечных выдач на первичную недвижимость в 2024 году может составить около 25%, а остальная ипотека сократится на 40%.
Другая тенденция — уход потенциальных покупателей в депозиты. При текущих высоких ставках многие предпочитают временно разместить средства на банковских вкладах, отложив покупку недвижимости на более благоприятный период.
Риски и перспективы
Эксперты предупреждают о возможных рисках текущей ситуации. Руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко отмечает, что длительный период дорогой ипотеки может привести к тому, что пузырь на рынке жилья не сдуется постепенно, а лопнет быстро и болезненно.
Особое беспокойство вызывают популярные схемы с отложенными платежами. Если период высоких ставок затянется, многие покупатели, рассчитывавшие на перекредитование по более низким ставкам через год-два, могут оказаться не в состоянии выполнить свои обязательства.
При этом глава ЦБ Эльвира Набиуллина настроена оптимистично, отмечая, что прибыль в строительной отрасли в 2023 году в пять раз превысила показатели 2019 года. По ее мнению, застройщики накопили достаточный запас прочности и способны адаптироваться к новым условиям.
Что дальше?
Аналитики ожидают, что наибольший эффект от сокращения запуска новых проектов проявится в 2025 году. «Застройщики будут концентрироваться в первую очередь на тех проектах, по которым уже проведена предпроектная работа и взяты бридж-кредиты, чем на проектировании новых объектов», — прогнозирует глава аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг.
Эксперты также ожидают изменений в самом продукте. «Российские застройщики будут вынуждены снижать издержки и выводить на рынок меньший объем предложений с более упрощенными планировками и инженерными решениями», — отмечает президент инвестиционной платформы «ИнвойсКафе» Геннадий Фофанов.
Что касается цен, то, по мнению главы аналитического центра «Дом.РФ», они в ближайшие годы в номинальном выражении будут расти, не превышая темпы инфляции, а в реальном выражении могут даже снижаться. Однако встречаются и иные мнения, основанные на опыте обрушения “пузырей” недвижимости, в частности, на американском рынке, когда цены на недвижимость снижались кратно. Так что окончательно здесь все на свои места расставит лишь время.
Ого, я думала, все проще! Оказывается, застройщики так рискуют. Надо быть осторожнее с покупками!
Камилла, спасибо за ваш отзыв. Да, рынок недвижимости сейчас действительно полон нюансов, и ваша осторожность совершенно оправдана. Осведомленность — ваша лучшая защита при покупке!
Спасибо за статью! Понял, как избежать переплаты по ипотеке с рекордной ставкой.
Дмитрий, благодарим, что вы поделились своим опытом. Рады, что материал оказался для вас полезным. Желаем вам удачных сделок!
Обстоятельства заставили копнуть тему чуть глубже… Сложностей много! Застройщики и покупатели на грани, прям ужас какой.
Леонид, спасибо, что поделились своим мнением. Ситуация действительно непростая для всех участников рынка. Держим кулаки, чтобы этот сложный период поскорее остался позади.
Знаю, как тяжело сейчас. Сам искал жилье. Высокие ставки серьезно бьют по бюджету.
Мирослав, спасибо, что поделились личным опытом! Действительно, высокие ставки делают поиск жилья непростой задачей, и мы хорошо понимаем, через что вам пришлось пройти.
Спасибо за статью! Избежал ошибок при выборе застройщика. Отличный журнал!
Константин, спасибо за отзыв! Очень приятно, что статья помогла вам сделать осознанный выбор. Такие отзывы мотивируют нас и дальше делиться полезной информацией о рынке недвижимости. Журнал всегда открыт для вас — заходите за новыми материалами и советами!
Стили жизни меняются, а цены на жилье только растут. Не знаю, как застройщики справляются с такими ставками. Покупать сейчас — это настоящий риск, не для слабонервных.
София, спасибо за ваш комментарий! Да, рынок действительно непростой, и покупка жилья сейчас требует взвешенного подхода. Застройщики действительно ищут пути адаптации — от рассрочек до спецусловий. А покупателям приходится тщательно оценивать риски и возможности. Ваши опасения понятны, и они разделяются многими. Будем надеяться, что ситуация стабилизируется, а решения найдутся для всех!
Жилищный рынок сложный, но адаптироваться можно. Цена растет, не все, конечно, могут оформить ипотеку.
Никита, спасибо за ваш взвешенный комментарий! Действительно, современный рынок недвижимости требует гибкого подхода.