Осенний парадокс на рынке загородной недвижимости Московского региона: цены растут, несмотря на падение спроса

Рынок загородной недвижимости Московской области и Новой Москвы демонстрирует не типичную динамику этой осенью. Вопреки традиционному сезонному снижению покупательской активности, цены на частные дома не только не падают, но и продолжают уверенно расти. Эксперты называют сложившуюся ситуацию парадоксальной и выделяют несколько факторов, которые ее обуславливают.

Спрос просел, а цены пошли вверх

По данным аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимости», средняя стоимость загородного дома на вторичном рынке Подмосковья составила в октябре 7,06 млн рублей. С начала года этот показатель вырос на 7,1%, а за последние 12 месяцев — на внушительные 14,4%. На первичном рынке средняя цена предложения находится на уровне 6,9 млн рублей, практически не изменившись за год, но потеряв около 3% с января 2024-го.

Рынок загородной недвижимости Московской области

Руководитель департамента загородной недвижимости VSN Group Ольга Магилина поделилась ещё более впечатляющими цифрами. По её словам, за первые три квартала 2024 года средняя стоимость квадратного метра частных домов в регионе поднялась более чем на 15%. При этом эксперт не исключает, что к концу декабря рост может достигнуть 25% по сравнению с началом года.

«Средняя цена «квадрата» в подмосковном доме от застройщика без отделки сейчас находится на уровне 167 тысяч рублей. С отделкой показатель варьируется от 180 до 200 тысяч рублей и более», — привела конкретные значения Магилина.

Примечательно, что повышательный ценовой тренд на загородном рынке набирает обороты на фоне очевидного охлаждения покупательского спроса. Ипотечные ставки вне льготных программ достигают заградительных значений в 20-30% годовых, что фактически лишает подавляющее большинство потенциальных клиентов возможности привлечь кредит на приобретение дома. По оценкам участников рынка, в сравнении с успешным 2023 годом число сделок сократилось минимум на 60%.

Факторы, толкающие цены вверх

Ключевую роль в удорожании загородной недвижимости играет рост себестоимости строительства. Только в 2023 году, по данным Ольги Магилиной, цены на основные стройматериалы и отделочные материалы в среднем поднялись почти на 30%. В текущем году тенденция сохраняется, хотя ее интенсивность несколько снизилась.

«Застройщики частных домов вынуждены перекладывать возросшие издержки на покупателей через повышение отпускных цен. Только так они могут сохранить приемлемую рентабельность своего бизнеса в условиях падающего спроса», — пояснила суть происходящего Магилина.

Рынок загородной недвижимости Московской области

Владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский отметил, что рост расходов коснулся не только стройматериалов, но и рабочей силы. На фоне оттока трудовых мигрантов из России, вызванного экономическими санкциями и логистическими ограничениями, застройщикам приходится нанимать более дорогой местный персонал. Часть этой дополнительной финансовой нагрузки также переносится на конечный продукт.

Свой вклад в повышение цен на рынке ИЖС вносит и сокращение объема предложения. Немало продавцов, особенно на вторичном рынке, предпочли переждать неблагоприятный период и сняли свои дома и участки с продажи до лучших времен.

Спрятать квадратные метры в деталях

Но было бы неверно полагать, что все загородные девелоперы безоговорочно пошли по пути наращивания ценников. Некоторые из них, напротив, пытаются стимулировать спрос за счет акций и спецпредложений. По словам директора департамента маркетинга ФСК Family Екатерины Коган, скидки в 30-50% для рынка ИЖС сейчас не редкость.

«Правда, не всё так однозначно даже со скидками. Порой номинальное снижение цены достигается за счет оптимизации проекта – сокращения площадей и замены части материалов и инженерных решений на более экономичные аналоги», — уточнила Коган.

Спрятать квадратные метры в деталях

Основатель строительной компании HalleHouse Вячеслав Котлов также уверен, что настоящего снижения цен на рынке организованной загородной недвижимости ждать не стоит. По его прогнозу, в элитном и комфорт-классах девелоперы, скорее всего, сохранят ценник квадратного метра неизменным, но будут предлагать покупателям меньшие по площади объекты.

«Ну и не стоит забывать про традиционные новогодние скидки, которые застройщики используют, чтобы избавиться от неликвидных лотов, зависших в экспозиции», — напомнил эксперт.

Чем дольше ждёшь, тем дороже платишь?

Участники рынка в целом солидарны во мнении, что откладывать покупку загородного дома в надежде на грядущее снижение цен – не самая разумная стратегия. Предпосылок для разворота ценового тренда вниз пока не просматривается. Наоборот, себестоимость строительства продолжает ползти вверх на фоне дорожающих стройматериалов и усложнения логистических цепочек.

«Если у вас есть потребность и финансовые возможности купить собственный дом сейчас, то затягивать с решением точно не стоит. Да, сделать это будет непросто из-за фактического отсутствия ипотеки и выросших цен, но тенденция пока явно не в пользу покупателя», — подчеркнула Татьяна Максимова из «ИНКОМ-Недвижимости».

Поздняя осень и зима – крайне неблагоприятное время для оценки состояния загородного объекта

А вот на вторичном рынке, по словам Максима Лазовского, в ближайшие месяцы вполне можно ожидать точечного снижения цен по некоторым проблемным лотам. Речь в первую очередь идет о морально и физически устаревших домах с неудачной локацией, которые собственники всё же решились экспонировать в низкий сезон.

«Здесь покупателю придётся проявить немалую бдительность. Поздняя осень и зима – крайне неблагоприятное время для оценки состояния загородного объекта. Обилие снега и опавшей листвы скрывает многие дефекты, которые летом были бы хорошо заметны. Настоятельно рекомендуем привлекать для проверки таких лотов профессиональных экспертов-строителей», — предостерег эксперт.

Так или иначе, сочетание падающего спроса и устойчиво высоких цен на рынке подмосковной загородной недвижимости вряд ли доставляет радость большинству его участников. Продавцам всё сложнее находить платежеспособных покупателей, а последним, в свою очередь, становится всё менее комфортно от динамики собственных расходов. Вопрос в том, как долго рынок сможет игнорировать фундаментальные экономические законы, балансируя на грани финансовых возможностей своей целевой аудитории.

Рейтинг
( 6 оценок, среднее 4.5 из 5 )
Элина Ершова/ автор статьи

Журналист и блогер. На своем загородном участке создала современный огород в формате высоких грядок. Сторонник идей органического земледелия и смарт-решений для дачи.

Добавить комментарий

ИК «СТАНДАРТ»