Рынок загородной недвижимости Московской области и Новой Москвы демонстрирует не типичную динамику этой осенью. Вопреки традиционному сезонному снижению покупательской активности, цены на частные дома не только не падают, но и продолжают уверенно расти. Эксперты называют сложившуюся ситуацию парадоксальной и выделяют несколько факторов, которые ее обуславливают.
Спрос просел, а цены пошли вверх
По данным аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимости», средняя стоимость загородного дома на вторичном рынке Подмосковья составила в октябре 7,06 млн рублей. С начала года этот показатель вырос на 7,1%, а за последние 12 месяцев — на внушительные 14,4%. На первичном рынке средняя цена предложения находится на уровне 6,9 млн рублей, практически не изменившись за год, но потеряв около 3% с января 2024-го.
Руководитель департамента загородной недвижимости VSN Group Ольга Магилина поделилась ещё более впечатляющими цифрами. По её словам, за первые три квартала 2024 года средняя стоимость квадратного метра частных домов в регионе поднялась более чем на 15%. При этом эксперт не исключает, что к концу декабря рост может достигнуть 25% по сравнению с началом года.
«Средняя цена «квадрата» в подмосковном доме от застройщика без отделки сейчас находится на уровне 167 тысяч рублей. С отделкой показатель варьируется от 180 до 200 тысяч рублей и более», — привела конкретные значения Магилина.
Примечательно, что повышательный ценовой тренд на загородном рынке набирает обороты на фоне очевидного охлаждения покупательского спроса. Ипотечные ставки вне льготных программ достигают заградительных значений в 20-30% годовых, что фактически лишает подавляющее большинство потенциальных клиентов возможности привлечь кредит на приобретение дома. По оценкам участников рынка, в сравнении с успешным 2023 годом число сделок сократилось минимум на 60%.
Факторы, толкающие цены вверх
Ключевую роль в удорожании загородной недвижимости играет рост себестоимости строительства. Только в 2023 году, по данным Ольги Магилиной, цены на основные стройматериалы и отделочные материалы в среднем поднялись почти на 30%. В текущем году тенденция сохраняется, хотя ее интенсивность несколько снизилась.
«Застройщики частных домов вынуждены перекладывать возросшие издержки на покупателей через повышение отпускных цен. Только так они могут сохранить приемлемую рентабельность своего бизнеса в условиях падающего спроса», — пояснила суть происходящего Магилина.
Владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский отметил, что рост расходов коснулся не только стройматериалов, но и рабочей силы. На фоне оттока трудовых мигрантов из России, вызванного экономическими санкциями и логистическими ограничениями, застройщикам приходится нанимать более дорогой местный персонал. Часть этой дополнительной финансовой нагрузки также переносится на конечный продукт.
Свой вклад в повышение цен на рынке ИЖС вносит и сокращение объема предложения. Немало продавцов, особенно на вторичном рынке, предпочли переждать неблагоприятный период и сняли свои дома и участки с продажи до лучших времен.
Спрятать квадратные метры в деталях
Но было бы неверно полагать, что все загородные девелоперы безоговорочно пошли по пути наращивания ценников. Некоторые из них, напротив, пытаются стимулировать спрос за счет акций и спецпредложений. По словам директора департамента маркетинга ФСК Family Екатерины Коган, скидки в 30-50% для рынка ИЖС сейчас не редкость.
«Правда, не всё так однозначно даже со скидками. Порой номинальное снижение цены достигается за счет оптимизации проекта – сокращения площадей и замены части материалов и инженерных решений на более экономичные аналоги», — уточнила Коган.
Основатель строительной компании HalleHouse Вячеслав Котлов также уверен, что настоящего снижения цен на рынке организованной загородной недвижимости ждать не стоит. По его прогнозу, в элитном и комфорт-классах девелоперы, скорее всего, сохранят ценник квадратного метра неизменным, но будут предлагать покупателям меньшие по площади объекты.
«Ну и не стоит забывать про традиционные новогодние скидки, которые застройщики используют, чтобы избавиться от неликвидных лотов, зависших в экспозиции», — напомнил эксперт.
Чем дольше ждёшь, тем дороже платишь?
Участники рынка в целом солидарны во мнении, что откладывать покупку загородного дома в надежде на грядущее снижение цен – не самая разумная стратегия. Предпосылок для разворота ценового тренда вниз пока не просматривается. Наоборот, себестоимость строительства продолжает ползти вверх на фоне дорожающих стройматериалов и усложнения логистических цепочек.
«Если у вас есть потребность и финансовые возможности купить собственный дом сейчас, то затягивать с решением точно не стоит. Да, сделать это будет непросто из-за фактического отсутствия ипотеки и выросших цен, но тенденция пока явно не в пользу покупателя», — подчеркнула Татьяна Максимова из «ИНКОМ-Недвижимости».
А вот на вторичном рынке, по словам Максима Лазовского, в ближайшие месяцы вполне можно ожидать точечного снижения цен по некоторым проблемным лотам. Речь в первую очередь идет о морально и физически устаревших домах с неудачной локацией, которые собственники всё же решились экспонировать в низкий сезон.
«Здесь покупателю придётся проявить немалую бдительность. Поздняя осень и зима – крайне неблагоприятное время для оценки состояния загородного объекта. Обилие снега и опавшей листвы скрывает многие дефекты, которые летом были бы хорошо заметны. Настоятельно рекомендуем привлекать для проверки таких лотов профессиональных экспертов-строителей», — предостерег эксперт.
Так или иначе, сочетание падающего спроса и устойчиво высоких цен на рынке подмосковной загородной недвижимости вряд ли доставляет радость большинству его участников. Продавцам всё сложнее находить платежеспособных покупателей, а последним, в свою очередь, становится всё менее комфортно от динамики собственных расходов. Вопрос в том, как долго рынок сможет игнорировать фундаментальные экономические законы, балансируя на грани финансовых возможностей своей целевой аудитории.
Цены взлетели в Подмосковье! Необходимо анализировать рынок!
Статья заставила задуматься о создании уютного уголка на даче, где есть розы и хвойные. Место отлично под солнцем и теперь впору работать над улучшением ландшафта.
Статья действительно интересная и заставила задуматься о самостоятельном проекте на даче. У меня на участке достаточно солнца, что идеально подходит для создания теплицы!
Рост цен на загородные дома в Подмосковье свидетельствует о ограниченном предложении и повышенном интересе к недвижимости. Анализ причин необходим для оценки дальнейших тенденций.
Рост цен на загородные дома объясняется ограниченным предложением и повышенным интересом к загородной жизни. Это создает дополнительные риски для покупателей и инвесторов.
Интересно, как на фоне спада спроса растут цены. Это создает напряжение на рынке, особенно для покупателей с ограниченным бюджетом. Нужно пересмотреть стратегию!
Цены на загородные дома продолжают расти, несмотря на снижение интереса. Это вызывает опасения, что покупка станет недоступной для многих. Необходимо регулирование рынка.
Жесть какая-то! Цены на дома выросли, а желающих покупать меньше. Кто-то по-любому наживается на этом, а нам, простым людям, только и остается мечтать.
Вот это да! Я думала, что все проще, а тут такая сложная ситуация с домами! Реально удивлена.
Согласна, цены на дома в Подмосковье удивляют. В этом году искала для себя, цены выше, чем ожидала.
Цены на загородные дома удивляют. Невозможно предсказать, что будет дальше, но инвестировать стоит. Кому-то это подходит для жизни, кому-то для бизнеса.
Да уж, рынок загородной недвижимости удивляет. Цены по-прежнему высоки, несмотря на снижение интереса. Возможно, это связано с инвестиционными ожиданиями и качеством жилья.
Рост цен на загородные дома в Подмосковье удивляет. Понимаю, что это связано с дефицитом и растущим интересом к загородной жизни. Инвестировать в недвижимость стоит.
Непонятно, как цены растут, если спрос падает. Я сам искал дом, смотрю, не все логично.
Интересно, как повлияет рост цен на желающих сохранить загородное жилье? Возможно, стоит задуматься о переоценке своих вложений. Нужен тщательный анализ рынка.
Ух ты! Как же все сложно на самом деле! Я думала, это просто, а тут такие нюансы!
Странно, что цены растут, когда спрос падает. Может, кто-то просто пытается заработать на волнении людей? В итоге обычным покупателям все сложнее.
Прочитал статью, неплохая инфа! Цены на загородку в Подмосковье, конечно, в небо летают. Интересно, что дальше будет, как бы не перегнули палку. Ждем развития событий!
На своем опыте заметил, что цены растут, даже когда покупателей меньше. Странно это.
В целом, пишете неплохо. Цены на загородники идут в рост, хоть с спросом не все гладко. Интересно, как дальше будет развиваться ситуация на рынке. Будем следить за тенденциями!
Рост цен на загородные дома в Подмосковье указывает на дефицит предложения. Инвесторам стоит учитывать долгосрочные тренды и составлять адекватные прогнозы.
Слушайте, такое впечатление, что цены на загородку уже просто оторваны от реальности. Зачем платить больше, если спрос падает? Тоже не пойму…
Круто, что затронули тему загородки! Цены на дома в Подмосковье уже забирают у народа сон. Интересно понаблюдать за этой игрой на рынке. Надеюсь, не упадем в цену, а то совсем с ума сойдём!