Налоговые преференции для индивидуального строительства
С 1 апреля текущего года вступил в силу закон, освобождающий подрядчиков от уплаты НДС при строительстве индивидуальных жилых домов с применением эскроу-счетов. Внесенные в Налоговый кодекс РФ поправки касаются компаний, осуществляющих работы по договорам строительного подряда на земельных участках граждан при условии использования эскроу-счетов.
Снятие налогового бремени создает новые возможности для развития индивидуального домостроения.
Законодательная инициатива, подписанная президентом России Владимиром Путиным в августе 2024 года, направлена на повышение доступности индивидуального жилищного строительства для граждан. Принцип работы данного механизма аналогичен системе, применяемой в многоквартирном строительстве.
Стоит отметить, что подрядные организации могут добровольно отказаться от предоставленной налоговой льготы или временно приостановить ее использование на срок не менее одного года.
Финансовый эффект законодательных изменений
Заместитель руководителя ипотечного департамента компании «Этажи» Татьяна Решетникова отмечает, что принятые меры способствуют оптимизации налоговой нагрузки для девелоперов и устраняют необходимость включения НДС в себестоимость домов, что потенциально может обеспечить снижение производственных затрат примерно на 18%.
Однако эксперт указывает, что покупателям не стоит ожидать уменьшения рыночной стоимости жилья, поскольку налоговая льгота по сути выполняет компенсационную функцию. К факторам, обуславливающим сохранение текущих цен, относятся:
- инфляционные процессы
- дефицит квалифицированных кадров
- удорожание строительных материалов
- затраты на обслуживание эскроу-механизма
- расходы на администрирование льготных кредитных программ
«Данная мера компенсирует комиссионные платежи, которые девелоперы перечисляют банкам за предоставление семейной ипотеки. При затратах 3,5 миллиона рублей НДС составляет 630 тысяч рублей. А комиссия банку за выдачу льготного кредита начинается от 4% от цены объекта, что даже при стоимости в 6 миллионов рублей составляет всего 240 тысяч рублей. Поэтому освобождение от НДС покроет как эти затраты, так и расходы, связанные с эскроу-счетами», — подчеркнула Решетникова.
Оценка профессионального сообщества
Отраслевые эксперты положительно оценивают данную инициативу. Основатель экспертного клуба «Загородный девелопмент» Валерий Лукинов отмечает, что внедрение эскроу-механизма создает для подрядчиков необходимость привлечения заемного финансирования с процентными ставками до 20% годовых.
«Фактически инициатива уравновешивает дополнительные финансовые обязательства подрядчика, не влияя на итоговую стоимость объекта», — резюмирует Лукинов.
Эскроу-технология повышает защищенность покупателей, а налоговая льгота компенсирует дополнительные расходы строителей.
Директор компании АПК ДСК Александр Кальсин детализирует принципы работы новой модели:
- подрядчик привлекает кредит по ставке 6–8% годовых
- финансирование направляется на строительство дома для заказчика
- компании-плательщики НДС оптимизируют налоговую нагрузку через вычеты
- реальный экономический эффект составляет около 11%
- благодаря инициативе заказчики избавляются от надбавки в 6–8%
Связь с другими законодательными мерами
Закон об освобождении от НДС тесно связан с другими нормативными изменениями. С марта 2025 года в России действует закон о механизме эскроу-счетов для объектов ИЖС, что значительно усиливает защищенность граждан при приобретении частного жилья.
Ранее президент Владимир Путин рекомендовал создать условия для ускоренного внедрения эскроу в сфере ИЖС и подписал закон, упрощающий выделение земельных участков для строительства. Весь комплекс мер направлен на стимулирование развития индивидуального жилищного строительства в регионах России.
Несмотря на отсутствие прямого влияния на снижение потребительских цен, данная мера формирует более сбалансированные условия для всех участников рынка и укрепляет систему защиты интересов граждан при строительстве частного жилья.
Государство так и не научилось «правильно» тратить народные деньги… Одной рукой дает, другой тут же отбирает. И так во всем.
Светлана, спасибо за ваше мнение. Мы стараемся объективно освещать все изменения на рынке недвижимости, учитывая разные точки зрения.
По сути дела, закон просто уравновешивает дополнительную нагрузку на подрядчиков из-за необходимости брать кредиты. Разумная мера, учитывая текущую ключевую ставку. Иначе строительство частных домов стало бы неподъемным.
Леонид, вы совершенно правы. Баланс интересов всех участников рынка — ключевой фактор для устойчивого развития сферы ИЖС.
А не гонят ли эксперты? Если снижение себестоимости на 18%, почему для покупателя ничего не изменится? Опять все в карман положат…
Жанна, понимаем ваши сомнения. Как отмечают эксперты, экономия от отмены НДС компенсирует новые расходы на обслуживание кредитов и комиссии за льготную ипотеку.
Интересный материал, но хотелось бы больше понять, как теперь будет происходить процесс строительства с эскроу-счетами для нас — обычных заказчиков домов. Какие документы подавать и куда?
Илья, благодарим за интерес. В ближайшее время опубликуем подробную инструкцию по процедуре использования эскроу-счетов при ИЖС. Следите за обновлениями!
Меня удивляет, что эту норму так долго рассматривали. Очевидно же, что если на ИЖС распространяют эскроу, то и налоговый режим должен быть аналогичен многоквартирному строительству. Логично.
Вероника, действительно, это логическое продолжение изменений в законодательстве. Спасибо за ваш аналитический взгляд!
Хорошо расписано, все четко и по делу. Меня как раз интересовал этот вопрос, спасибо за разъяснения, теперь понимаю механизм.
Виктор, спасибо за ваш отзыв. Рады, что материал оказался полезным! Стараемся максимально доступно объяснять сложные законодательные изменения.
Вот и снова льготы для девелоперов, а для конечного покупателя как не было скидок, так и не будет. Все пытаются убедить, что это благо для потребителя, а по факту просто очередная поддержка бизнеса.
Марианна, спасибо за ваше мнение! Действительно, закон в первую очередь компенсирует затраты подрядчиков, но и повышает защищенность покупателей через механизм эскроу-счетов, что тоже важно.
Планировали построить дом к лету, но теперь хотим дождаться как эта система эскроу заработает на практике. Не хочется быть первопроходцами и натыкаться на «детские болезни» нового механизма.
Ваша осторожность понятна, Дмитрий. Мы будем следить за практическим применением новой системы и делиться информацией о первых результатах.