Межевание — важный этап в оформлении и использовании земельной собственности. Эта процедура позволяет точно определить местоположение участка, его площадь и конфигурацию, что имеет ключевое значение для владельцев недвижимости. В данной статье мы подробно рассмотрим процесс межевания, его правовые основы, нюансы проведения и значение для собственников земли.
Что такое межевание и зачем оно нужно
Определение границ земельного участка, или межевание — это комплекс инженерно-геодезических работ. Процедура включает в себя установление, восстановление и юридическое оформление точных границ земли на местности. В рамках этой процедуры изучаются необходимые документы, а также согласовываются границы с соседями. Итогом становится составление межевого плана, который требуется для постановки участка на кадастровый учет и внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Документы, полученные после отмежевания, не только определяют, где проходят границы, но и подтверждают право собственности на участок.
Основные цели межевания:
- Установление точного местоположения участка на кадастровой карте.
- Раздел или объединение земельных участков.
- Изменение вида разрешенного использования участка.
- Оформление прав на землю.
- Уточнение границ при разногласиях с соседями.
- Восстановление утраченных границ.
- Подготовку к строительству на участке.
- Приобретение бесхозного участка.
Согласно Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», межевание проводить не обязательно. Однако оно помогает избежать проблем, связанных с использованием и распоряжением земли.
Например, купить или продать участок с неуточненными границами становится сложнее, поскольку все трудности оформления ложатся на покупателя. Если планируется строительство дома, для согласования проекта с государственными органами потребуется выписка из кадастра.
В случае использования участка как инвестиции без межевания не обойтись. Оно повышает рыночную стоимость и привлекательность для потенциальных покупателей. Участки, имеющие границы, легче продать и выгоднее использовать в качестве залога для получения ипотеки. В противном случае банк может отказать в предоставлении кредита из-за возможных конфликтов с соседями, что создает дополнительные риски для сделки.
Правовые основы межевания
Процедура межевания регулируется несколькими нормативно-правовыми актами. Основным законом в этой сфере является Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности». Он определяет порядок проведения кадастровых работ, требования к кадастровым инженерам и содержание межевого плана.
Также важную роль играет Земельный кодекс РФ, который устанавливает основные принципы земельных отношений и регулирует вопросы, связанные с использованием и охраной земель. В частности, статья 11.9 Земельного кодекса РФ устанавливает требования к образуемым и измененным земельным участкам.
Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регламентирует процесс внесения сведений о границах земельных участков в ЕГРН и порядок регистрации прав на недвижимое имущество. Этот закон также определяет случаи, когда государственный кадастровый учет и регистрация прав могут быть приостановлены или в них может быть отказано.
Кроме того, существует ряд подзаконных актов, детализирующих процедуру межевания. Например, приказ Минэкономразвития России от 08.12.2015 № 921 утверждает форму и состав сведений межевого плана, требования к его подготовке.
Кто может проводить межевание
Самостоятельно провести межевые работы нельзя. Согласно статье 29 Федерального закона № 221-ФЗ, провести межевание земельного участка может только кадастровый инженер. Он может быть как ИП, так и сотрудником геодезической компании. Первое, что следует проверить при выборе специалиста — это наличие у него членства в саморегулируемой организации (СРО). СРО контролирует исполнение всех норм и стандартов, установленных законодательством, следит за качеством выполнения работ, а также за соблюдением профессиональной этики.
Требования к кадастровым инженерам достаточно строгие. Они должны иметь высшее образование по специальности или направлению подготовки, перечень которых утверждается органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, или иметь высшее образование по специальности или направлению подготовки, не вошедшим в указанный перечень, и дополнительное профессиональное образование по программе профессиональной переподготовки в области кадастровых отношений. Кроме того, кандидат должен пройти стажировку в качестве помощника кадастрового инженера не менее двух лет и сдать теоретический экзамен.
Проверить сведения можно в реестре кадастровых инженеров на сайте Росреестра. Этот реестр содержит информацию о квалификации инженера, его членстве в СРО, а также о количестве решений об осуществлении кадастрового учета по подготовленным им документам. Это поможет убедиться, что выбранный специалист соответствует всем критериям для проведения межевых работ и замеров.
Что делать в случае, если при проведении межевания выявлено несоответствие фактических границ участка данным в правоустанавливающих документах и какие последствия?
При обнаружении несоответствия фактических границ участка документам во время межевания необходимо сначала разобраться в причинах с помощью кадастрового инженера. Затем стоит попробовать договориться с соседями и уточнить границы, если отклонения незначительны. Если проблема в документах, можно исправить реестровую ошибку через Росреестр. В редких случаях пострадавшие обращаются в суд. Это может повлиять на стоимость участка, вызвать споры с соседями и затруднить продажу земли. Важно решать такие вопросы как можно быстрее, так как есть трехлетний срок давности для споров на границах.
Этапы проведения межевания
Чтобы узнать, установлены ли границы участка, можно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) с информацией об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Сделать это можно через официальный сайт Росреестра.
Также можно воспользоваться онлайн сервисом «Публичная кадастровая карта», доступным по адресу pkk.rosreestr.ru. Это официальный сайт, и важно использовать только его, чтобы избежать фейковых ресурсов. Если границы не установлены, на карте не будет отображен план, а в параметрах будет указано «Без координат границ». В этом случае нужно делать межевание земельного участка.
Процесс межевания включает несколько этапов:
- Подготовка документов.
Собственник участка должен подготовить все правоустанавливающие документы. К ним относятся свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, дарения или наследства. Также потребуется паспорт владельца участка или нотариально заверенная доверенность. - Заключение договора с кадастровым инженером.
В договоре указываются объем работ, цена, сроки и условия их выполнения. Важно внимательно изучить условия договора и убедиться, что все работы включены в смету. - Полевые работы.
Специалист выезжает на местность для проведения геодезических измерений с использованием специального оборудования. Обычно для этого используются GPS-приемники, позволяющие точно обозначать координаты точек на плане. Эти работы длятся обычно несколько часов, в зависимости от сложности участка.
Замеры проводятся по ограждению. Если оно отсутствует, нужно заранее обозначить углы участка, например, с помощью колышков. Собственнику рекомендуется присутствовать во время проведения кадастровой съемки, чтобы давать пояснения при необходимости.
- Подготовка межевого плана.
На основе полученных данных инженер составляет межевой план, который включает текстовую и графическую части. В текстовой части содержатся сведения об участке, заказчике кадастровых работ, кадастровом инженере, а также информация о согласовании местоположения границ. Графическая часть включает схему геодезических построений и чертеж земельного участка, что является основой для кадастрового учета и регистрации права собственности. Документ создается в электронном виде, но можно оформить и на бумаге, если это предусмотрено договором. - Согласование границ с соседями.
Кадастровый инженер уведомляет всех заинтересованных лиц о проведении процедуры. Владельцы соседних участков подписывают акт, подтверждающий их согласие с установленными границами. - Подача документов в Росреестр.
Межевой план, заявление и другие документы подаются в орган регистрации прав для внесения сведений в ЕГРН. Это можно сделать лично через МФЦ или в электронном виде через портал Росреестра. - Получение выписки из ЕГРН.
После внесения сведений в реестр заявитель получает выписку, подтверждающую границы участка. У объекта недвижимости появляется уникальный номер и характеристики.
Выписка из ЕГРН является официальным документом, подтверждающим право собственности. Пригодится при оформлении сельской ипотеки или кредита под залог недвижимости в банке.
Особенности согласования границ с соседями
Согласование местоположения границ с соседями является одним из этапов межевания. Согласно статье 39 Федерального закона № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границ должно быть вручено заинтересованным лицам или их представителям не менее чем за тридцать дней до проведения собрания.
Извещение вручается лично под расписку, направляется по почте заказным письмом с уведомлением о вручении или в форме электронного документа с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет».
Если местонахождение заинтересованных лиц неизвестно, информация о проведении собрания публикуется в официальном печатном издании соответствующего муниципального образования. Такая публикация должна быть сделана не менее чем за тридцать дней до проведения собрания.
В случае, если собственники смежных участков не явились на собрание или отказались подписать акт согласования границ, возражения фиксируются в документе и передаются на рассмотрение в кадастровую палату. Если спор не решается, лучше обратиться к адвокату, который занимается земельными делами, и подать иск в суд для установления границ.
В суде могут понадобиться межевой план, генплан участка и архивные документы. Суд назначает экспертизу, для которой геодезист выполняет разметку и замеры участка, устанавливая точные межевые границы на местности. Если суд примет решение в пользу истца, результаты будут зарегистрированы в ЕГРН. На такие споры распространяется срок исковой давности в три года. Это означает, что если сосед отказался подписать акт, у истца есть время для дальнейших действий.
Стоимость и сроки межевания
Тарифы на кадастровые работы не регулируются государством. Межевание земельного участка осуществляется на основании договора подряда. Стоимость услуг устанавливается сторонами договора на основе сметы.
Цена зависит от многих факторов, включая размер и конфигурацию участка, его расположение (удаленность от населенных пунктов). Сколько будет стоить межевание, зависит также от региона и сложности работ, включая договоренности с соседями. В среднем, сумма варьируется от 5000 до 50000 рублей.
Некоторые категории граждан могут рассчитывать на льготы или даже бесплатное межевание в рамках социальной поддержки или при проведении комплексных кадастровых работ. Например, в некоторых регионах предусмотрены льготы для многодетных семей, инвалидов или ветеранов.
Стоимость также зависит от вида работ: образование нового участка, разделение или перераспределение земли. Например, подготовка межевого плана для уточнения границ участка площадью до 8 соток стоит от 12 000 до 16 000 рублей, а для 10 соток — от 18 000 рублей.
Межевание участка под многоквартирным домом стоит около 70 000 рублей. Комплексные кадастровые работы проводятся одновременно в отношении всех расположенных на территории одного кадастрового квартала или территориях нескольких смежных кадастровых кварталов земельных участков. Эти работы финансируются за счет бюджетных средств и могут значительно снизить затраты граждан на межевание.
Госпошлина за межевание не взимается. Однако необходимо оплатить сбор при регистрации права собственности на участок, границы которого были установлены. Размер этой пошлины для физлица составляет 350 рублей (24 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Сроки проведения межевания законодательно не установлены и обычно определяются договором с кадастровым инженером. В среднем, весь процесс от заключения договора до получения выписки из ЕГРН занимает от двух недель до нескольких месяцев. На продолжительность работ влияет сложность согласования границ с соседями и загруженность специалиста. Однако Росреестр обязан поставить участок на учет и зарегистрировать права в течение 10 рабочих дней после подачи документов.
Особенности межевания в садовых товариществах
Межевание участков в садовых некоммерческих товариществах (СНТ) имеет некоторые нюансы. Во-первых, необходимо учитывать генеральный план СНТ. Этот документ содержит информацию о расположении всех участков в товариществе и общих территорий.
Во-вторых, итоги межевания согласовываются не только с владельцами смежных участков, но и с администрацией СНТ. Это связано с тем, что изменение границ одного участка может повлиять на общую планировку товарищества.
В-третьих, для участков в СНТ возможно применение «дачной амнистии» для упрощенного оформления прав на участок. Согласно Федеральному закону № 478-ФЗ до 1 марта 2031 года допускается осуществление кадастрового учета и государственной регистрации прав на участки, расположенные на территории ведения гражданами садоводства, в упрощенном порядке без межевания. Однако это возможно только при отсутствии разногласий о границах с соседними участками.
Важно отметить, что даже при использовании «дачной амнистии» рекомендуется провести межевание земельного участка для точного определения границ.
При планировке участка, строительстве дома или дачи следует соблюдать нормы, установленные в СП 53.13330.2019:
- Ограждение территории должно быть сетчатым, однако возможны и другие типы по соглашению с соседями и правлением СНТ. Глухие заборы допускаются по решению общего собрания.
- Расстояния между постройками на одном участке не нормируются, однако для соседних участков они устанавливаются в зависимости от материала зданий: от 6 до 15 метров.
- Частный дом должен быть расположен не ближе чем в 5 м от улицы и 3 м от проездов. Минимальное расстояние до границы соседей — 3 м.
- Хозяйственные постройки располагаются не ближе 5 м от красных линий улиц и проездов, а от границ соседнего участка — от 1 до 4 метров, в зависимости от назначения.
- Навесы и гаражи можно строить вплотную к забору по соглашению с правлением.
Соблюдение установленных норм и правил при межевании и планировке на садовом участке поможет избежать неприятностей в будущем. Точное определение границ собственности, правильное расположение построек и согласование с соседями и администрацией СНТ позволят предотвратить возможные трудности при оформлении сделок с недвижимостью, таких как продажа, ипотека или залог для получения кредита.
Оспаривание результатов межевания
Если собственник не согласен с межеванием или считает, что его права нарушены, он может оспорить межевой план в судебном порядке. Для этого необходимо подать иск об установлении границ земельного участка в суд по месту нахождения участка.
В ходе судебного разбирательства может быть назначена экспертиза, которая поможет установить фактические границы. На основании экспертизы и других представленных доказательств суд принимает решение об установлении границ.
Важно отметить, что на споры об отказе при согласовании границ действует срок исковой давности в три года. Отсчет начинается с момента, когда истец узнал о нарушении своего права. Поэтому важно своевременно реагировать на возникающие разногласия и не затягивать с обращением в суд.
При оспаривании межевого плана в суде потребуется предоставить весомые доказательства своей позиции. Это могут быть старые документы на землю, показания свидетелей, фотографии местности, сделанные в разные годы, итоги независимой экспертизы. Чем больше доказательств будет представлено, тем выше шансы на успешное разрешение разногласий.
Заключение
Межевание земли — процедура, позволяющая точно определить границы владения и защитить права собственника. Хотя межевать не обязательно по закону, процедура помогает избежать многих проблем и конфликтов в будущем.
При межевании важно обращаться к квалифицированным кадастровым инженерам, тщательно подходить к процессу утверждения границ с соседями и своевременно подавать документы в Росреестр. Это поможет обеспечить законность и прозрачность земельных отношений, а также предотвратить возможные конфликты.
Следует помнить, что межевание — это не только технический, но и юридический процесс. Правильно проведенное межевание гарантирует, что границы участка будут законно зафиксированы и внесены в государственный реестр. По итогу собственник получает правоустанавливающий документ на земельный участок, что имеет особое значение при совершении сделок с недвижимостью, планировании строительных работ, а также при разрешении возможных разногласий с соседями.
В современных условиях, когда земля становится все более ценным ресурсом, точное определение границ приобретает особое значение. Межевание позволяет не только защитить свои права, но и повысить инвестиционную привлекательность недвижимости. Например, в некоторых случаях при межевании возможно увеличение площади за счет неиспользуемых земель. Это так называемая «прирезка», которая осуществляется в пределах установленных норм. Или наоборот, разбивка большого участка на несколько частей облегчит продажу и сделает землю более выгодной для использования.
Таким образом, несмотря на определенные затраты времени и средств, в долгосрочной перспективе межевание оказывается выгодным для собственника. Оно обеспечивает правовую защиту, предотвращает конфликты и создает основу для эффективного использования земельного участка.
Спасибо за статью! Избежал затрат на межевание, зная нужные документы и процедуру. Полезно!