Прогнозы рынка ИЖС на 2025 год. Будет ли восстановление после спада?

Спад после отмены льготной ипотеки

Рынок индивидуального жилищного строительства в 2024 году испытал значительное давление после отмены льготной ипотеки и повышения ключевой ставки до 21%. Если в начале года доля кредитов на строительство частных домов достигала 14,8%, то к октябрю она снизилась до 10%. Многие потенциальные покупатели предпочли разместить средства на депозитах под высокий процент вместо инвестирования в строительство. Такая ситуация привела к существенному охлаждению рынка и накоплению непроданных объектов у застройщиков.

Структура спроса и предложения

В структуре предложения на рынке загородной недвижимости земельные участки остаются абсолютным лидером — на них приходится 83,5% общего объема предложений. По сравнению с прошлым годом количество продаваемых участков выросло на 15%: с 35,7 тыс. до 40,9 тыс. При этом средняя цена за год уменьшилась на 6%, с 3,4 млн руб. до 3,2 млн руб. Эксперты отмечают, что снижение цен является вынужденной мерой со стороны продавцов в условиях падающего спроса.

Сегодня 70% сделок на рынке загородной недвижимости приходится именно на земельные участки с сетями. Предположу, что в ближайшее время до 90% всех сделок будет приходиться именно на землю. Почему? Потому что дом стоит 10-15 млн, а земля — 2-3 млн руб.» — Николай Савин, руководитель «Центра недвижимости МАН

Изменение потребительских предпочтений

На рынке наметился четкий тренд смещения спроса в сторону более компактного жилья. Если раньше стандартом считался дом площадью 150-200 квадратных метров, то сейчас покупатели все чаще рассматривают варианты от 50 до 100 квадратных метров. Это связано как с экономическими факторами, так и с изменением образа жизни молодого поколения, которое предпочитает более мобильные и легко реализуемые форматы жилья.

Ценовая динамика и доступность жилья

За 2024 год произошло существенное удорожание строительства. Себестоимость возведения дома выросла с 85 тыс. руб. до 100 тыс. руб. за квадратный метр. Рыночная стоимость готового дома без отделки составляет около 110-120 тыс. руб. за кв. м, что в сочетании с рекордно высокой ставкой в 21% делает покупку практически недоступной для большинства покупателей. Анализ рынка показывает, что при текущих ценах и ставках ежемесячный платеж по ипотеке для дома площадью 100 кв. м может превышать 150 тыс. рублей, что неподъемно для большинства семей.

Если говорить о хорошем поселке, где есть инженерные сети, дорога, тротуары, ограждения, охрана, то там участок обойдется в 8-10 млн руб. (700-750 тыс. за сотку). Если строить дом 80 кв. м, то в себестоимость нужно закладывать 85 тыс. руб. за кв. м плюс ремонт, который обычно стоит как половина ценника дома.» — Илья Павлов, директор ООО «АйКью Девелопмент

Влияние макроэкономических факторов

Ключевым фактором спада на рынке ИЖС стало повышение ключевой ставки до 21%. На фоне такой высокой ставки потенциальные покупатели массово переориентировались на размещение средств на депозитах. По мнению экспертов, для загородного рынка основным конкурентом стал именно накопительный вклад с высокой доходностью, что практически остановило продажи. Аналитики отмечают, что такая ситуация создает отложенный спрос, который может реализоваться при нормализации макроэкономической ситуации.

Все-таки загородные дома покупают на собственные средства, и когда ставка растет, растут ставки по депозитам, и вместо того чтобы совершать покупки, люди предпочитают свободные деньги размещать на вкладах» — Илья Павлов, директор ООО «АйКью Девелопмент

Михаил Балашов

Бригадир. Высшее техническое образование. Более 25 лет опыта в строительстве. Руководил монтажными бригадами по установке и обслуживанию автономных систем канализации. Установил более 1500 септиков. Эксперт по электромонтажным работам.

Задать вопрос

Законодательные изменения и их последствия

С марта 2025 года вступает в силу ФЗ №307, устанавливающий предельный срок освоения земельных участков под ИЖС — три года. На фоне высокой ключевой ставки это может еще сильнее усугубить спад и привести к дальнейшему снижению инвестиционного спроса со стороны физических лиц и застройщиков. Эксперты прогнозируют, что новые законодательные требования могут привести к консолидации рынка и уходу мелких игроков, не способных обеспечить быстрое освоение участков.

Региональные особенности рынка

Анализ региональных рынков показывает существенные различия в динамике цен и спроса. В крупных городах и их пригородах рынок ИЖС демонстрирует большую устойчивость благодаря более высокому уровню доходов населения и развитой инфраструктуре. В отдаленных районах наблюдается более глубокий спад, усугубляемый снижением качества проектов из-за стремления застройщиков минимизировать издержки.

Тренды и перспективы восстановления

Эксперты прогнозируют, что в условиях ключевой ставки 21% в первой половине 2025 года продолжится глубокая стагнация рынка ИЖС. Восстановление возможно только при существенном снижении ключевой ставки, когда люди начнут выводить средства с депозитов и вкладывать их в строительство. При этом рынок, вероятно, претерпит структурные изменения: увеличится доля малоэтажных проектов комплексной застройки, вырастет значимость энергоэффективных технологий и готовых инфраструктурных решений.

Некоторая затоваренность рынка присутствует, у каждого застройщика десятки нераспроданных домов. По моим оценкам, всего около 200-300 новых построенных домов ждут покупателей. Есть оценки, что не распродано порядка 500 домов.» — Николай Савин, руководитель «Центр недвижимости МАН

Инновации и технологические решения

В условиях высокой конкуренции и падающего спроса застройщики начинают активнее внедрять инновационные решения. Появляются проекты с использованием энергосберегающих технологий, растет интерес к быстровозводимым конструкциям и модульным решениям. Некоторые компании экспериментируют с новыми форматами финансирования строительства и программами рассрочки, пытаясь компенсировать недоступность ипотечных продуктов.

Заключение

В 2025 году рынок ИЖС будет находиться под беспрецедентным давлением рекордно высокой ключевой ставки в 21% и общего снижения покупательской активности. Восстановление рынка возможно только после существенного снижения ставки и будет зависеть от общей макроэкономической ситуации. Застройщикам рекомендуется использовать период глубокого спада для улучшения качества проектов и развития инфраструктуры, а также адаптации предложения под изменившийся спрос — более компактные и доступные форматы жилья. Особое внимание следует уделить повышению энергоэффективности проектов и развитию сопутствующей инфраструктуры, что может стать ключевым конкурентным преимуществом при восстановлении рынка.